El mercado logístico de Bogotá y alrededores sigue evolucionando a pasos agigantados. Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield, nos cuenta de lo que se espera para este segmento en 2023, y los retos para un mercado donde reina la construcción a la medida o BTS, con bajo riesgo para los inversionistas, y cuyos mayores demandantes son el sector logístico con marcas con crecimiento en e-commerce.
¿Cómo le fue a este segmento en 2022?
Este fue uno de los sectores beneficiados en la pandemia, debido al avance significativo del e-commerce, donde se dispararon las ventas por internet, dándose un crecimiento exponencial. Esto definitivamente dinamizó el sector logístico, ya que comenzamos a ver, derivado de estas compras virtuales, una necesidad de mayor almacenamiento y operaciones de última milla. Así, se tiene hoy una vacancia histórica de 3.1% en este segmento, que frente al 2021, se redujo en cuatro puntos porcentuales. Claramente la tendencia sigue siendo en el mercado de bodegas, las construcciones a la medida, o BTS, que son atractivas para los inversionistas, ya que tienen contratos a largo plazo que ayudan a minimizar el riesgo de vacancia.
¿Qué avances se dieron?
En cuanto a las bodegas, lo que pudimos ver y seguimos observando son desarrollos tecnológicos de avanzada que incluyen por ejemplo la gestión de flotas y rutas, utilización de códigos QR para distintos procesos, robotización de procesos, avances en los sistemas de trazabilidad e indicadores de desempeño, notificaciones de entrega de productos, como también drones para delivery o robots en picking, entre otros. Pero también un compromiso real con la sostenibilidad, donde las plantas son certificadas o tienen sellos ambientales.
¿Cuáles son las perspectivas para 2023?
Uno de los sellos de este 2022, como lo fue la automatización en todos los procesos de la cadena, seguirá su curso en 2023 con más fuerza. Los procesos de última milla continuarán evolucionando, ofreciendo menores tiempos de entrega, y mejora de la experiencia al cliente. Uno de los retos más importantes para las empresas será encontrar espacios listos para usar, ya que los desarrolladores e inversionistas están optando por el BTS, donde desde la construcción ya tienen el cliente para ocupar el espacio una vez se termina la misma, en un proceso que normalmente toma un tiempo entre 12 y 17 meses, dependiendo del sitio y de los permisos con que ya cuente el parque o lote y que involucran contratos que van desde 7 a 15 años. Esto se ve reflejado en la baja vacancia que tenemos en este momento en los parques industriales que es del 3.1%, como también en construcción más de 240.000 m2, la mayoría de estos BTS, por lo que ingresarían al mercado ocupados. Ahí seguiremos teniendo retos importantes para poder atender necesidades inmediatas de clientes. Se dará una demanda importante de bodegas para e-commerce, de tamaños grandes, y además aquellas más pequeñas para procesos de última milla.
¿Evolucionar al ritmo de la tecnología?
Sí. Ese será el reto en el segmento industrial, donde la tecnología se ha vuelto vital para manejar los altos volúmenes de inventario y el crecimiento de las operaciones. La agilidad de los procesos exige inversión en herramientas tecnológicas de última generación, que inclusive sean capaces de entregar a los clientes de un parque logístico reportes que les permitan tomar decisiones y estrategias para aumentar la eficiencia en las operaciones y mejorar sus tiempos de respuesta a los usuarios finales. También las bodegas tendrán que evolucionar en 2023 hacia mejores métodos de almacenaje, espacios delimitados, señalización para la movilidad, primeros auxilios y control de incendios, sistema de control de bodegas e inventario y software para la gestión de bodega.
