El mercado logístico sigue presentado una importante demanda de superficies de almacenamiento Clase A, en las principales ciudades de Suramérica, según el estudio de Cushman & Wakefield del mercado logístico del primer semestre de 2023. Bogotá se sitúa como la segunda ciudad con el menor ratio de vacancia y precio favorable de renta, demostrando lo positivo de un mercado donde predomina la tendencia de bodegas “hechas a la medida”, o BTS.
Con respecto al crecimiento del inventario de centros logísticos, entre el segundo semestre de 2022 y el primer semestre de 2023, se registró un aumento promedio del 3,13% en la región. Bogotá se perfiló como la cuarta ciudad en cuanto a ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes donde São Paulo y Rio de Janeiro lideraron el ranking, con un promedio de 450 m², seguidos de Santiago y Bogotá que presentan un promedio de 255 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 160 m².
A lo largo del año 2022 se registró una transferencia acumulada de 15.530.000 TEUS en los puertos analizados, lo cual corresponde a un 10% más que el año 2021, donde los puertos con mayor movimiento por país fueron Santos y Rio de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Perú.
Bogotá segunda en menor ratio de vacancia
En Bogotá se presentó un incremento del 5,6% en el inventario durante el primer semestre del año, debido a proyectos construidos a la medida (conocido también como BTS o built to suit). Además, los espacios continuaron con absorciones sostenidas llegando a una vacancia de 1,66%. La capital colombiana se posicionó segunda en vacancia antecedida por Santiago de Chile con una vacancia de 0,70%, y le siguió la ciudad de Buenos Aires con 2,80%.
En Santiago la absorción neta de centros logísticos Clase A disminuyó interanualmente en un 58%, elevando la vacancia de 0% a un 0,7%. Los espacios remanentes que se encuentran desocupados no cumplen con los requerimientos de formato y especificaciones, por lo cual la mayor parte de los contratos nuevos se cierran en proyectos en construcción. Para el caso de Buenos Aires, la industria continua en crecimiento, repercutiendo en la demanda de espacios logísticos, llegando a una vacancia de 2,8 %. Existe una absorción un 51% menor debido a la baja disponibilidad de centros logísticos.
En la región São Paulo registra un aumento de la vacancia de 8,00% a un 9,00% semestral y esto se debe en mayor parte a un nuevo inventario de 219.035 m2 ingresado en este período, mientras que en Rio de Janeiro la producción es de 71.788 m2, lo cual corresponde a un aumento del 80% respecto al mismo período del año 2022. También destaca la absorción neta de 60.075 m2, que se concentra principalmente en Duque de Caxias con 38.378 m2.
El precio de renta de la capital colombiana, una buena opción
La región ha reflejado aumentos en sus precios de renta pedidos por lo que, al cierre del semestre, el promedio entre los países fue de 5,99 USD/m², un 13 % más alto que el registrado el semestre anterior (5,30 USD/m²).
Por su parte, el precio promedio en Bogotá cerró el primer semestre, para el mercado de bodegas, en USD 4,88 por m², lo que la ubica como la segunda en Suramérica en menor precio de renta pedido, antecedida por Rio de Janeiro con USD 4,4 por m² y seguida de Lima con USD 5,7 por m² , ciudad que presentó un ligero incremento de 2,7% respecto al segundo semestre de 2022. Es importante aclarar que el buen momento que ha vivido la capital colombiana en el segmento industrial se refleja además en un aumento del 3% en comparación con el mismo período de 2022.
Otras ciudades muestran movimientos distintos. São Paulo evidenció una importante variación positiva anual, terminando el segundo semestre en USD 5,91 por m² al mes (+17 %), mientras que Buenos Aires (USD 7,16/m²) presentó el incremento semestral más significativo en este indicador con un 25 % de diferencia y una variación interanual del 33 %. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5 por m². Para el caso de Santiago, los precios cerraron el semestre en un valor de USD 7,88 por m², un 15 % más altos en relación con lo registrado el semestre anterior y una variación interanual de 33,5%.
En ratio de vacancia, Bogotá en el segundo lugar
A nivel región el market beat de Cushman & Wakefield muestra una vacancia promedio aproximada de 7,87%. Una cifra que contrasta con 1,7% de vacancia de Bogotá, que la ubica segunda en la región con el menor ratio de vacancia, con un 15% menos a la del semestre pasado. Le anteceden en este indicador Santiago de Chile con 0,70% y le sigue Buenos Aires con un radio de vacancia de 2,8%.
Es de destacar que, en el primer semestre del 2023, la demanda total de superficie logística fue de 510.000 m² aproximados, y el promedio por ciudad de 85.000 m². Allí también la capital de Colombia es segunda en los indicadores de absorción neta altos de la región con 93.545 m2, antecedida por Sao Paulo (167.538 m2) y seguida de Santiago (82.532 m²)
En las ciudades analizadas de Brasil, la vacancia aumentó en un promedio del 12 % con respecto al semestre anterior: São Paulo cerró este semestre con un 9 % y Rio de Janeiro con un 19 % aproximadamente. En Lima la vacancia se ha mantenido al alza alcanzando hoy un 9,34% en este primer semestre del año.
El futuro
Bogotá y Buenos Aires tuvieron una caída promedio de la vacancia del 50%, respecto al mismo período del año 2022 y el estudio de Cushman & Wakefield anticipa que, si esta dinámica continúa, la vacancia podría ir bajando, acercándose al 0%, sobre todo si la producción de nuevos proyectos es insuficiente a corto plazo. Esto indudablemente impulsará los precios de arriendo pedido al alza.
Sao Paulo, Rio de Janeiro, Lima y Santiago experimentaron este semestre un aumento de la vacancia, donde además en todos estos casos la producción de nuevas superficies sobrepasó la absorción neta acumulada. Por su parte Lima presentó una mejor demanda este año 2023, con una absorción neta 5 veces mayor que la registrada el primer semestre de 2022 y la vacancia tendió a aumentar debido a que la producción fue más alta.
