La demanda consolidada ha hecho que el mercado de almacenamiento haya empezado el 2023 con mucha fuerza. Las absorciones son generalizadas en los corredores tanto de Bogotá, como de las zonas aledañas (Calle 80, Funza, Mosquera, Occidente de Bogotá y Tocancipá), además la vacancia continúa disminuyendo al punto que en este trimestre, analizado por el estudio de Cushman & Wakefield, se llegó a un mínimo histórico de 2,2%, lo que representa una reducción inter anual de 2,7%, evidenciando el buen momento que vive este mercado en la región.
En cuanto a inventario, el top 3 está enmarcado en los corredores Calle 80 (1.540.083 m2), Mosquera (650.943 m2) y Tocancipá (353.134 m2). Actualmente, hay alrededor de 66.000m² disponibles en los cinco corredores, que evidencian un aumento del 19% en los precios de arrendamiento, comparado con el mismo período del año anterior, debido en parte a la nueva oferta caracterizada por mejores especificaciones y ubicaciones con opciones de expansión, programas de sostenibilidad y tecnologías que apoyan los procesos de acceso, factor que cada vez toma mayor fuerza en las operaciones de las empresas.
El precio pedido promedio es de $20.683/ m² para bodegas A y A+, destacándose en los de menor costo de alquiler Mosquera ($16.090 COP/m2/mes), Calle 80 ($20.286) y Tocancipá ($20.820). En este momento, se están construyendo 449.337 m², la mayoría de los cuales son bodegas diseñadas a la medida, con especificaciones orientadas al almacenamiento y ubicadas principalmente en los corredores más cercanos a la ciudad. Es importante destacar, que el top 3 de los corredores con mayor número de parques lo encabeza Calle 80 con 21, seguido de Mosquera (7) y Tocancipá (6).
El estudio evidencia que en cuanto al Índice de Costos de la Construcción en Edificaciones (ICOCED), se evidencia una incidencia a partir del aumento en los costos de mano de obra y materiales de construcción. “Otro punto a destacar es una tendencia sostenida hacia el desarrollo de espacios de almacenamiento a la medida, que se espera continúe creciendo en los próximos años y que permite a los inversionistas menores riesgos, especialmente en un contexto de altas tasas de interés para iniciar obras, costos elevados en los materiales de construcción, la apreciación del dólar y una situación inflacionaria”, asegura Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield.
En el primer trimestre de 2023, Cushman & Wakefield evidenció un mercado sano y en desarrollo que alcanzó una absorción neta YTD de 2.060 m², donde el sub mercado de Tocancipá continua con absorciones sostenidas en sus diferentes tipologías.
La mirada desde el sistema de radios
Complementando este análisis, Cushman & Wakefield lanzó el sistema de radios, que permite una mirada más completa del mercado de bodegas de Bogotá y Cundinamarca, con cerca de 100 fuentes, que enriquecen el análisis y permite la toma de decisiones informadas a los inversionistas, arrendadores y propietarios.
Se dividió el área de Bogotá y municipios aledaños donde existe operación logística en cuatro radios así: el primero de 0 A 15 Km, el segundo de 15 a 20 km, el tercero de 20 a 30 km y el cuarto de 30 a 43 km. Desde allí nace otro análisis.
En cuanto a inventario, lo lidera el radio de 15 a 20 km seguido del de 20 a 30 km, permitiendo evidenciar que la oferta se sitúa en rangos medios para la operación logística, ya sea para procesos de última milla o para acercarse a las principales vías que llevan a los puertos.
En cuanto a vacancia, se refleja una disminución de un 1,9 % enel radio de 15 a 20 km, el que evidencia mejor comportamiento, dado que es el anillo con mayor inventario aportado en un 43%.
En construcción existen 449.337 m², donde el radio de 15 a 20 km posee la mayor superficie en construcción, representando el 52%.
Y en cuanto a precio, el alquiler pedido promedio es de $20.820/ m², donde el radio de 30 a 43 km ha incrementado aproximadamente un 33% su precio pedido, evidenciando la localización estratégica del municipio de Tocancipá y su potencial desarrollo.
“El mercado inmobiliario industrial sigue presentando indicadores positivos en todas sus tipologías, lo que ha impulsado el desarrollo de proyectos urbanos con vocación industrial y de almacenamiento. Este interés se debe principalmente a la demanda de operadores logísticos, empresas de manufactura y Data Centers”, concluye Junior Ruiz, market research senior de Cushman & Wakefield.
