Un estudio realizado por el Instituto Tecnológico de Massachusetts y La Haus para superar las necesidades en materia habitacional en Colombia determinó en 10 puntos la necesidad de construir 400.000 unidades de vivienda anuales y la inversión adicional de 0,5 puntos porcentuales del PIB para erradicar el déficit habitacional en el país.
Albert Saiz, profesor y director del Laboratorio de Economía Urbana del MIT y coautor del estudio, aseguró que estos 10 parámetros tienen en cuenta la complejidad y los factores heterogéneos del mercado inmobiliario y de vivienda en el país, por lo que eliminar el déficit habitacional y generar un escenario positivo y realista es un objetivo difícil desde una perspectiva macroeconómica, industrial, y de planificación territorial.
Estos criterios serán componentes clave para la formulación de políticas públicas de vivienda y así determinar puntos clave como la tipología de las unidades, conexión a los sistemas de transporte y habilitación de servicios públicos y privados, tales como educación, salud, comercio, cultural, entre otras.
Los 10 puntos se resumen así:
Tasas de crecimiento de la población en áreas relevantes:
En los últimos 60 años, Colombia pasó de tener 16 a 50 millones de habitantes; no obstante, esta tendencia, en los dos últimos lustros, ha empezado a decrecer como consecuencia de los cambios demográficos más recientes, donde se ha evidenciado el envejecimiento de la población. Lo anterior repercutirá sin duda en el comportamiento de la demanda de vivienda, debido a que el número de integrantes por cada núcleo familiar disminuirá. En consecuencia, habrá una menor cantidad de personas por hogar, pero más necesidad de vivienda para ellos, ya que se incrementan tendencias como las viviendas unipersonales y bipersonales.
Número de personas por hogar y el cambio en la tasa de formación de hogares
La edificación de nuevos desarrollos dependerá en gran parte de este punto. En las últimas dos décadas, el tamaño del hogar se ha reducido periódicamente. De hecho, para 2005, las viviendas unipersonales representaban el 11% del total de unidades habitacionales del país; para 2018, esta proporción aumentó a 18%. Durante ese mismo periodo de tiempo, los hogares compuestos por dos personas pasaron de 15,1% a 21,7%; los de tres personas, de 19,8% a 23,2%; y, por el contrario, los de cuatro integrantes, de 20,5% a 19,5%; y los de cinco, de 33,2% a 16,8%.
Lo anterior es muestra de que el número de hogares con cuatro o más integrantes está disminuyendo, por lo que es posible volver a resaltar uno de los hallazgos más importantes del análisis: una reducción del tamaño de la familia de 13%, pasando de una media de 3 personas por núcleo familiar a 2,6 integrantes.
Déficit cuantitativo actual
Si bien es complejo saber con exactitud los datos de depreciación natural del stock de viviendas en Colombia, partiendo de la media de destrucción de unidades en Estados Unidos, que es de aproximadamente 0,25% del stock actual, y de erradicar el déficit nacional de 7,5% para los próximos 20 años, es posible intuir que los flujos anuales de reposición física en Colombia serían cercanos a 0,38% anual, con base en el hipotético de una depreciación lineal en todas las unidades habitacionales del territorio.
Tasa normal de depreciación física y obsolescencia económica
Con el paso del tiempo, las unidades de vivienda se convierten en obsoletas y deben ser reemplazadas, lo que se conoce como depreciación natural o tasa de reemplazo del stock, a raíz del deterioro en aspectos como averías en infraestructura. Este indicador depende directamente de factores como la calidad de los materiales empleados, la normativa de sísmica, planificación en el proceso de construcción y otros estándares establecidos con anterioridad, por lo que en cada país dicha tasa varía en función de su política y reglamento.
Densidad de la construcción (relación suelo-superficie)
El tamaño promedio de las viviendas en Colombia (en el que inciden directamente en la densidad de urbanización), estará en línea al metraje de las unidades que se están construyendo en la actualidad.
En Colombia, cuando nos referimos a unidades No VIS o de segmento alto, es común que se rebase un rango de 200 metros cuadrados. Pese a esto, el grueso de la oferta se ha concentrado en unidades VIS y VIP que rondan entre 30 y 60 metros cuadrados. Este tipo de viviendas son resultado de programas gubernamentales, por lo que la política pública se ha visto obligada a tener en cuenta el metraje con miras a hacer asequible la producción de estas propiedades.
Coeficientes de necesidad de suelo asociados para infraestructuras y mejoras urbanas en zonas verdes
Para determinar la magnitud de la superficie edificable, se tomó como referencia una proporción establecida por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), donde se propone un promedio de 120 unidades por hectárea, sin tener en cuenta tierras públicas o con fines de desarrollo comercial. En las zonas greenfield, aquellas áreas en las que no existen construcciones por lo que no es necesario adelantar acciones de demolición, sería necesario duplicar las estimaciones de tierra necesaria.
Tasa de desarrollo de greenfield frente a zonas brownfield
En el caso de las zonas brownfield, suelo en el cual ya se ha llevado a cabo con anterioridad algún tipo de desarrollo, la necesidad de superficie es menor. El reto del suelo requerido podría llegar a significar un cuello de botella. A densidades de desarrollo corrientes, serían necesarias más de 50.000 hectáreas en las cinco ciudades principales de Colombia para enfrentar el déficit. Si ese desarrollo se genera en áreas greenfield (zonas en las que no existen construcciones, y en las que hay que pavimentar calles y habilitar espacios públicos), serían necesarias hasta 100.000 hectáreas, lo que podría llegar a ser inviable teniendo en cuenta los pocos terrenos disponibles para construcción en las ciudades.
Con este panorama, el desarrollo urbano debería ocurrir en densidades más altas o en el uso de áreas de zonas brownfield, es decir, áreas donde ya existe infraestructura, lo que evitaría que el proceso urbanístico sea más costoso.
Costos iniciales de construcción
Los costos por metro cuadrado aumentan proporcionalmente con el valor unitario, donde se tienen en cuenta la calidad de los acabados y características adicionales. De esta manera, el costo promedio de construcción por metro cuadrado en Colombia es de COP$1.482.970.
Es importante tener en cuenta este factor para que los desarrolladores y entes gubernamentales puedan aportar a una política de vivienda adecuada.
Crecimiento de los costes de construcción por encima de la inflación
Ligado al punto anterior, es de resaltar que los costos reales de construcción aumentan conforme lo hacen los ingresos nacionales. Teniendo en cuenta los niveles de productividad de la industria de la construcción frente a otros sectores, es probable que los costos de construcción aumenten más rápido que la inflación, por lo que deberá ser tenido en cuenta a la hora de planificar el futuro desarrollo.
Crecimiento real del PIB:
Basándonos de nuevo en los cálculos del Dane, en Colombia, 6,5% del PIB es destinado al rubro de la construcción. Para responder a la pregunta ¿cuánto podemos exigirle a la economía para un óptimo desarrollo de una política de vivienda? Es necesario determinar el monto requerido para la realización de nuevas viviendas, que darían como resultado la eliminación de déficit habitacional.
Al respecto, será clave el crecimiento real del PIB para 2022 en Colombia, ya que de este dependerá el fortalecimiento de la cadena de valor.
Con este panorama, al final del año saldrá publicada una nueva etapa del estudio, donde se propondrán las opciones para iniciar el cierre de la brecha, y estas serán puestas a disposición del gobierno y los gremios constructores para la formulación de políticas públicas que permitan mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y el desarrollo de un plan de vivienda que conduzca a cerrar esta brecha.
El estudio puede ser consultado en el siguiente link: https://www.lahaus.com/blog/noticias/como-acabar-d%C3%A9ficit-habitacional-en-Colombia-segun-estudio-mit-la-haus
