Con el alza en el interés en Colombia de 150 puntos básicos, llegando hasta el 9% reportado por el Banco de la República el 29 de julio, ha incrementado la incertidumbre de diferentes sectores, entre ellos el inmobiliario ¿Cómo es el panorama para invertir en las viviendas y la industria inmobiliaria?
Para el sector inmobiliario, en la reactivación económica después de la pos pandemia los datos y cifras han sido positivas. Colliers International Colombia, presenta los hechos y logros positivos de esta industria inmobiliaria.
La Política de Vivienda: en la actualidad, Colombia cuenta no solo con experiencia en este campo, sino que ha incorporado mejores prácticas lo que ha llevado a unos resultados que hoy son históricos.
Dos años de cifras positivas en ventas, iniciaciones y entregas de viviendas. Un ejemplo de ello es el aumento del 30% de la mano de obra empleada en los proyectos, hasta el doble en Cundinamarca, así mismo el 70% en los estratos 1, 2 y 3.
Entre enero y mayo de este año, se vendieron 108.018 viviendas en Colombia, 76.762 unidades fueron Viviendas de Interés Social (VIS). Y es justamente aquí donde se evidencia que las constructoras del país le están apostando a la construcción de vivienda VIS en Colombia, una tendencia que seguirá creciendo en el segundo semestre del año.
La vivienda rural, también ha tenido un gran alcance en el sector inmobiliario del país. Donde ya existen programas que buscan el desarrollo de infraestructura social de las comunidades campesinas.
Retos y avances del segmento inmobiliario corporativo
Según Colliers International Colombia se ha registrado una recuperación en todos los mercados. Las vacancias son de las más bajas de la región, por lo que los valores de los arrendamientos han regresado a los niveles pre pandemia. Dentro de estas cifras se puede destacar:
El segmento de oficinas consolida una tasa de disponibilidad del 10,71% a nivel nacional, gracias a una ocupación neta de espacios cercana a los 85.000 m2, donde aun cuando la mayor concentración de esta dinámica se da en Bogotá y Medellín, tanto Cali como Barranquilla muestran buenos niveles en su proceso de recuperación.
En Bogotá la tasa de disponibilidad es del 10,91%, esta se encuentra por debajo de las demás ciudades principales de la región, donde ciudades como Rio de Janeiro, Ciudad de México, Lima, entre otras, actualmente registran una tasa de disponibilidad por encima del 20%; lo que demuestra en gran medida una buena dinámica para el mercado colombiano.
El segmento de retail, fue el más afectado en la pandemia, pero es el que más rápido se ha recuperado, después de llegar a máximos del 8,29% en su tasa de disponibilidad, al corte del primer semestre del año, cierra con una cifra aproximada del 6,5% a nivel nacional. Lo anterior, es conclusión de un excelente comportamiento en el gasto de los hogares que se ha traducido en ventas históricas para los centros comerciales en el último año.
El segmento Industrial, se encuentra en etapas de expansión y consolidación, tras el auge de los E-Commerce y los servicios logísticos. Lo anterior, argumentado en los casi 180.000 m2 de colocación de espacios industriales observados en esta primera mitad del año, recordando que el año anterior registró más de 500.000 m2 absorbidos. La dinámica de la demanda nos lleva en algunas ciudades a la necesidad de desarrollar nuevos proyectos para que esta brecha sea cubierta. Al corte del presente periodo se evidencia una tasa de disponibilidad del 6,48%, después de haber observado durante la pandemia niveles cercanos al 15% a nivel nacional.
Las absorciones en los mercados han sido positivas, especialmente en el sector industrial y logístico. Por ejemplo, Colliers ha tenido un comienzo de año histórico en todas las líneas de servicio, avalúos, administración de proyectos, transacciones, administración de contratos de arriendo, administración de copropiedades y desarrollo de proyectos, superando los presupuestos estimados a la fecha.
Fondos de pensiones como dinamizador de los grandes proyectos:
Desde 2007 con el ingreso de las AFPs a través de gestores profesionales se le dio una nueva magnitud al negocio inmobiliario corporativo. Desde entonces más de 25 billones de pesos de los ahorros de los colombianos están invertidos en proyectos de oficinas, hoteles, centros comerciales, parques industriales y en el corto plazo vivienda en arriendo. Estos han dinamizado la modernidad del inventario inmobiliario y ayudado al desarrollo empresarial a través de construcciones de última generación en arriendo. Lo anterior sin contar la mano de obra y el desarrollo de las regiones en que han invertido los colombianos. Una modificación al régimen de pensiones llevaría al menos temporalmente a un freno en el desarrollo de muchos proyectos de gran magnitud.
Si bien es cierto, preocupa el impuesto al patrimonio y los dividendos de los inversionistas porque las tasas vienen bajando derivado de los altos costos de construcción, la finca raíz ha sido el mejor refugio de las inversiones por eso es una inversión menos volátil y más segura en el largo plazo.
“De acuerdo con nuestros directores de los países que han tenido gobiernos intervencionistas, el valor de los inmuebles ha sido el menos afectado y los inmuebles comerciales, en especial en el mercado de retail de conveniencia, han tenido excelentes resultados gracias al aumento en el consumo” afirma Felipe Becerra de Colliers International Colombia.
El gran reto para los próximos cuatro años:
Para Colliers International Colombia, “el principal reto será conocer de mano a José Antonio Ocampo, nuevo Ministro de Hacienda, cuáles serán los términos de reforma tributaria y políticas minero energéticas. Así como también conocer los principales proyectos que se desarrollarán desde el Ministerio de Vivienda y el Catastro Multipropósito.”
Además, y en función del contexto económico, existen otros retos importantes, como la situación coyuntural del mundo, esencialmente con el precio de los diferentes commodities que viene al alza desde hace varios periodos, lo que se puede traducir en mayores costos de construcción, lo cual incide directamente en la rentabilidad potencial de los futuros proyectos.
Consecuentemente esto lideraría mayores precios tanto de renta como de venta, haciendo que las presiones inflacionarias actuales incrementen y se trasladen a los usuarios finales, lo que genera aún mayor preocupación con las alzas en el interés que ha presentado el Banco de La República, ya que esto conllevaría a otros retos como un mayor costo de endeudamiento, provocado por una subida de tasas en función de controlar la inflación. Siendo la deuda una herramienta importante para el desarrollo inmobiliario, que se vuelve también en un reto a considerar.
Desde la perspectiva del inversionista, dichas presiones inflacionarias pueden ser contrarrestadas con los aumentos de renta a nivel contractual, sirviendo estos como una cobertura natural para este riesgo.
Para finalizar, es importante llegar a acuerdos que continúen fortaleciendo el sector inmobiliario en el país en los próximos cuatro años, donde se vele por brindar precio que no afecte al cliente final ni detenga la construcción de nuevos proyectos de vivienda y los avances del segmento inmobiliario corporativo. Permitiendo de esta manera la generación de nuevos empleos y el fortalecimiento y desarrollo de la economía en Colombia.
