Cushman & Wakefield, presentó su primer Market Beat Industrial de Suramérica, que evalúa este mercado en el primer semestre de 2022 para los mercados de Bogotá, Buenos Aires, Lima, Río de Janeiro, Santiago y Sao Paulo, evidenciando una fuerte demanda en la región y el incremento de proyectos a la medida o “built to suit” (BTS), debido al interés que representa para los desarrolladores un sistema que minimiza los riesgos en términos de factibilidad de tramitación, costos de impuestos territoriales y futuros costos de construcción.
Evaluando varios aspectos de este mercado, el estudio encontró que Bogotá se alza con el segundo lugar en inventario después de Lima y seguido de Santiago, Rio de Janeiro y Buenos Aires, lo mismo que en ratio de vacancia, donde está después de Santiago que consigue un récord histórico con un 0% de vacancia, debido a la gran demanda, y la capital colombiana logra además aún con un incremento en precio en el semestre de 15%, como la segunda ciudad de Suramérica con menor precio de renta en dólares por m2 por mes, después de Río de Janeiro.
Además, se sitúa positivamente en un tercer lugar en absorción neta después de Lima y Río de Janeiro, y es seguida en este tópico por Buenos Aires donde el nivel de absorción es importante también. Igualmente Bogotá es No. 3 en m2 en construcción después de Sao Paulo y Lima.
Una tendencia positiva para Bogotá
Según el Market Beat de Cushman & Wakefield, en Bogotá existe una tendencia de ocupación continua de bodegas, que presiona el indicador de vacancia a la baja, reduciéndolo un 5,7 % con respecto al mismo periodo del año anterior. Esto evidencia el buen momento que vive el mercado si se tiene en cuenta que la demanda es alta frente a la oferta.
En el campo de precio pedido de arriendo de centros logísticos, en la región se evidencia una variación al alza de al menos un 4%. En Bogotá y Santiago se evidencian subidas de 15% y 30% respectivamente, con una vacancia debajo del 4%, aunque la capital colombiana sigue ostentando el segundo menor precio de la región.
“La alta demanda y la baja vacancia han impulsado el ajuste de los precios pedidos con los precios de cierre, llegando a una diferencia de 5 % en Santiago, Buenos Aires y Bogotá”, asegura Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield.
Una región ideal para invertir en el mercado industrial
El cap rate industrial en la región, según Delgado, ha experimentado una tendencia general al alza. El incremento en las tarifas de arriendo —producto de la alta demanda y la baja oferta de espacio—, ha acentuado el interés de los inversionistas en adquirir este tipo de activos. Sin embargo, esto no se refleja en un aumento de los precios de venta debido a varios factores como el aumento de las tasas de financiamiento, que empujan también hacia arriba los retornos exigidos por el mercado, y la incertidumbre sobre la estabilidad de los flujos de renta en el mediano plazo.
También, el aumento de la inflación eleva los precios de la materia prima y mano de obra y empuja al alza a los valores locativos en un intento por mantener rentabilidades acordes al riesgo.
En el caso de los desarrollos BTS, con significativa presencia en los países de la región actualmente, las rentas quedan sujetas a las especificaciones e inversión en CAPEX y a un retorno periódico buscado, vinculado mayormente a la calificación crediticia del locatario y a la duración del contrato de locación.
Oferta vs demanda
En la región se observa una vacancia promedio de 7,85% aproximadamente y un precio promedio pedido de arriendo de USD 5,3 por m2 por mes, lo mismo que una absorción neta promedia aproximadamente los 104.000 m2 en lo que va del año 2022, lo que representa un 60% más que la observada en la misma fecha del año anterior. Allí se destacan Santiago, con un aumento mayor al doble, y Buenos Aires, que acrecentó su demanda en un 30%.
Por su parte Bogotá llegó a una disponibilidad de 52.684 m² en los cinco corredores, lo que representó una vacancia de 2,7 %, cifra que no se había registrado a la fecha en este segmento inmobiliario, mientras que Brasil evidencia un elevado número de superficies nuevas que no repercutió en la tasa de vacancia, subiendo respecto al semestre anterior (+0,48 p.p.) y alcanzando el 10,98 % en junio.
El futuro sigue su senda positiva
En todas las ciudades relevadas existe una fuerte demanda de superficies, sin embargo, ante los panoramas económicos y políticos, la velocidad de producción de nuevas superficies es dispareja.
Así las cosas, el estudio identifica dos grupos de ciudades: uno pasivo y uno más activo, si se compara la dinámica de la demanda versus el desarrollo de nueva oferta. En el primer grupo están São Paulo, Rio de Janeiro y Lima, que han presentado este año proporciones de superficies nuevas de centros logísticos mayores que la demandada (absorción), manteniendo estable el índice de vacancia.
Y en el segundo están Bogotá, Buenos Aires y Santiago, que han presentado en este año una mayor absorción de metros cuadrados que los ingresados al mercado. Esto ha generado una caída importante en la vacancia y, por consiguiente, un aumento en el precio de oferta.
Según proyecciones para la segunda mitad del 2022, si se reprodujeran las absorciones presentadas hasta este semestre, los proyectos en construcción podrían completar la demanda en la mayor parte de las ciudades, sin alterar mayormente el índice de vacancia.
