El sector de bodegas en Colombia proyecta un 2024 cargado de buenas perspectivas, pero también de retos importantes. Según expertos de Cushman & Wakefield será necesario gestionar la creciente demanda y la constante reducción de disponibilidad de espacios, y los retos de adoptar tecnologías eficientes y sostenibles y los impactos de las tasas de interés y costos asociados a la construcción.
Sobre este panorama, Cushman & Wakefield vaticina que en 2024 se impondrán estas tendencias para el mercado:
El BTS será el rey
La tendencia de proyectos BTS (Construir a la medida) continuará siendo dominante en el mercado logístico por varias razones: esta forma de construcción se destaca por su capacidad para adaptarse de manera precisa a las necesidades específicas de los arrendatarios, lo que resulta en una solución altamente personalizada y eficiente, maximizando además el uso de espacio y la operación logística.
También la flexibilidad inherente a los proyectos BTS es crucial en un entorno empresarial que experimenta constantes cambios y evoluciones. Los arrendatarios pueden influir en el diseño y la configuración de las instalaciones, garantizando que se ajusten a sus requisitos operativos específicos, reduciendo los riesgos asociados con la obsolescencia y permitiendo a las empresas mantenerse al día con las últimas tendencias y tecnologías en logística.
“Además, en un contexto financiero donde las tasas de interés son volátiles y los costos de materiales y mano de obra impredecibles, los proyectos BTS proporcionan una mayor certeza y control sobre los costos, mitigando los riesgos gracias a la personalización de las instalaciones según las necesidades del arrendatario. Además, la colaboración estrecha entre desarrolladores, arrendatarios y posiblemente inversionistas, desde las etapas iniciales del proyecto, contribuye a una planificación más eficaz y a la alineación de intereses”, asegura Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield.
El régimen franco impulsará el mercado
Este régimen, al proporcionar beneficios fiscales y aduaneros, genera un incentivo especial para atraer inversiones y estimular el desarrollo de infraestructuras logísticas. La inclusión de la industria de los data centers potencia aún más este impulso, brindando un elemento clave para el crecimiento económico. Eso si es necesario resaltar que este régimen a pesar de sus ventajas significativas no se aplica de manera universal.
“Su acceso está condicionado a cumplir con requisitos de exportación, lo cual puede limitar su aplicabilidad y reducir el interés en el desarrollo logístico en zonas francas. Esta condición específica implica que solo aquellas empresas cuyas operaciones estén orientadas predominantemente hacia la exportación podrán aprovechar plenamente los beneficios del régimen franco”, recalca Diego Zapata, director del Área de Brokerage.
El e-commerce tendrá un gran rol
El impacto del comercio electrónico y los procesos de última milla en el mercado es innegable, y su influencia continúa siendo significativa. La creciente demanda de compras en línea ha generado la necesidad de optimizar la entrega de productos, lo que ha llevado a la búsqueda de espacios de bodegas en diversos barrios con ubicaciones estratégicas para agilizar la recepción de mercancía por parte de los usuarios y facilitar el proceso de devoluciones.
No obstante, este impulso hacia la última milla no está exento de desafíos. La localización de bodegas de última milla enfrenta obstáculos como restricciones de uso del suelo, limitaciones para la entrada de vehículos de gran tamaño, disponibilidad de estacionamientos y consideraciones relacionadas con la convivencia con los vecinos, entre otros factores. La complejidad de estos elementos se convierte en un reto adicional para empresas y logísticos que buscan optimizar sus operaciones.
En este panorama se ven soluciones innovadoras de bodegas y mini bodegas de almacenaje para procesos de última milla en centros comerciales, grandes superficies y otros puntos estratégicos dentro del perímetro urbano y grandes soluciones en las afueras en los parques logísticos.
La sostenibilidad y tecnología seguirán siendo un sello
La evolución de las bodegas ha experimentado avances significativos en términos de tecnología y sostenibilidad. La implementación de tecnologías de vanguardia, como la automatización y el Big Data, han sido claves para mejorar el rendimiento operativo y promover prácticas más sostenibles en las operaciones de almacenamiento.
“Las nuevas construcciones de bodegas están siendo diseñadas con mayores especificaciones, priorizando la eficiencia logística. Este enfoque no solo optimiza los procesos internos, sino que también impulsa la tendencia hacia la obtención de certificaciones de construcción sostenible, como EDGE”, considera Junior Ruiz, director del área de investigación de mercados de Cushman & Wakefield.
Es importante destacar que estas certificaciones no se limitan a las nuevas construcciones, sino que también se aplican a bodegas ya existentes, debido a que responden a una creciente demanda por parte de la sociedad y las empresas, que buscan cada vez más prácticas respetuosas con el medio ambiente en todos los aspectos de la cadena de suministro y almacenamiento.
Tips para inversionistas
En este mercado, las oportunidades para inversionistas esta orientadas a un perfil de riesgo, especialmente en un segmento desatendido debido al riesgo actual: el desarrollo especulativo. A pesar de la creciente tendencia hacia construcciones a la medida, el mercado de desarrollo especulativo podría ser una apuesta estratégica. En un contexto donde los precios de renta están en aumento, entrar en el segmento industrial con ubicaciones convenientes podría resultar favorable, considera Juan Carlos Delgado.
La recomendación para los inversionistas es considerar cuidadosamente la ubicación como un factor clave para el éxito en la ocupación, desarrollar estrategias que aborden la demanda creciente y alinearse con las condiciones del mercado, como la escasez de oferta y la disminución de la tasa de vacancia.
